Indivision et successions vacantes : des solutions pour en sortir ?

Faciliter la sortie de l’indivision, clôturer les successions bloquées depuis des années, poursuivre l’assainissement cadastral, libérer du foncier pour réduire les problèmes de logement… Tels sont les objectifs poursuivis par la loi visant à simplifier la sortie de l'indivision et la gestion des successions vacantes… Que faut-il en retenir ?

Biens sans maître : une meilleure information

La simplification de la gestion des successions passe par une meilleure transmission et publication des informations relatives aux successions vacantes et aux biens « sans maître ».

Ainsi, du point de vue des pouvoirs publics, l'administration fiscale doit maintenant transmettre au maire ou au président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre, à leur demande, les informations nécessaires à la mise en œuvre de la procédure d'acquisition des biens « sans maître ».

Cela concerne, d’une part, les immeubles faisant partie d’une succession ouverte depuis plus de 30 ans (ou 10 ans sous certaines conditions) où aucun successible ne s'est présenté et pour lesquels la commune justifie d'un doute légitime sur l'identité ou sur la vie du propriétaire.

Pour rappel, ce délai d’ouverture de la succession est ramené à 10 ans lorsque l’immeuble se situe dans le périmètre :

• d'une grande opération d'urbanisme ;
• d'une opération de revitalisation de territoire ;
• d’une zone France ruralités revitalisation ;
• d’un quartier prioritaire de la politique de la ville.

Cette transmission d’informations concerne, d’autre part, les immeubles qui n'ont pas de propriétaire connu et dont les taxes foncières n’ont pas été payées depuis plus de 3 ans (ou acquittées par un tiers).

Successions vacantes : le rôle de la DNID renforcé

Lorsqu’une succession est vacante, sous réserve que le juge soit saisi en ce sens, c’est la Direction nationale d’intervention domaniale (DNID) qui en assure la gestion. Pour rappel, une succession est considérée comme vacante lorsque :

• personne ne réclame la succession et qu’il n'y a pas d'héritier connu ;
• tous les héritiers connus ont renoncé à la succession ;
• les héritiers connus n'ont pas opté, de manière tacite ou expresse, après l'expiration d'un délai de 6 mois depuis l'ouverture de la succession.

La gestion de la succession fait, au fur à mesure de son déroulé, l’objet d’une publicité régulière.

Ainsi, la loi élargit les modalités de publicité : en parallèle à leur publication par la presse ou par un service de presse en ligne d’annonces légales, la publicité peut également être assurée sur le site internet de la DNID. Sont ainsi concernés :

• l’ordonnance de curatelle du juge qui désigne la DNID comme curateur de la succession vacante ;
• l’avis au tribunal, par le curateur, de l’établissement de l’inventaire estimatif de l’actif et du passif de la succession ;
• le projet de règlement du passif établi par la DNID ;
• le dépôt du compte établi par la DNID afin de retracer les opérations réalisées.

De plus, les pouvoirs de la DNID, en tant que curateur, sont élargis.

En effet, jusqu’à présent, la DNID ne pouvait vendre les immeubles d’une succession qu’à la condition que la vente des biens meubles soit insuffisante pour apurer le passif.

La logique applicable aujourd’hui est assouplie : la DNID pourra vendre aussi bien les meubles que les immeubles afin d’apurer le passif. Autrement dit, la hiérarchisation entre les 2 types de biens disparaît puisqu’il n’est plus nécessaire que le fruit de la vente des meubles soit insuffisant pour vendre un immeuble.

Notez que, dans ce cadre, la DNID pourra mandater quelqu’un afin de signer un acte de vente.

Sortie de l’indivision : le rôle du juge renforcé

Les pouvoirs du juge sont également élargis.

Ainsi, en cas d’urgence et lorsque l’intérêt commun le justifie, il peut autoriser un indivisaire à conclure seul l’acte de vente d'un bien indivis.

De même, le champ du partage judiciaire est élargi. Le juge peut ainsi recevoir des demandes tendant à la liquidation, au partage et au règlement des indivisions, mais également des intérêts patrimoniaux des époux, des personnes liées par un pacte civil de solidarité et des concubins.

Concernant le partage, une demande peut être faite en ce sens :

• si l'un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ;
• en cas de contestations sur la manière de procéder ou de terminer ledit partage ;
• lorsque le partage amiable n'a pas été autorisé ou approuvé par le juge en présence d’un indivisaire absent, hors d’état de manifester sa volonté ou défaillant.

Concernant les autres demandes, le partage judiciaire peut être demandé :

• en cas de complexité des opérations de liquidation, malgré l'absence d'indivision entre les parties ;
• lorsque, en cours d'instance, il apparaît qu'il n'existe pas ou plus d'indivision entre les parties.

Assainissement cadastral : des nouveautés pour la Corse

Pour rappel, il est possible d’être reconnu comme le propriétaire d’un immeuble grâce à la prescription acquisitive, à condition de posséder le bien en question de manière continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Cette prescription acquisitive est normalement de 30 ans ou, par exception et sous conditions, de 10 ans.

Pour un immeuble en Corse, un acte notarié de notoriété constatant une possession répondant aux conditions de la prescription acquisitive fait foi de la possession sauf preuve contraire.

Il est prévu que cet acte ne peut être contesté que dans un délai de 5 ans à compter de la dernière des publications de cet acte.

La loi a modifié ces modalités de publicité. Ainsi, le délai commence à courir à compter de la dernière des publications de l’acte par voie d'affichage dans un journal d'annonces légales au lieu de situation du bien, sur un site internet et au service de la publicité foncière.

Si une indivision est constatée dans ces circonstances, des règles de majorité particulières s’appliquent. Ainsi, le ou les indivisaires titulaires de plus de la moitié des droits indivis, et non des 2/3 comme c’est le cas en règle générale, peuvent :

• effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ;
• donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration ;
• vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ;
• conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

De même, il faut réunir le consentement du ou des indivisaires titulaires d'au moins 2/3 des droits indivis afin d’effectuer tout acte qui ne relève pas de l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que la vente des meubles pour payer les dettes et les charges.

Les modalités concrètes de ces actes ont été détaillées.

Concrètement, le ou les indivisaires titulaires d'au moins 2/3 des droits indivis doivent exprimer au notaire leur intention de procéder à la vente ou au partage du bien indivis.

Dans un délai d'un mois, le notaire doit à la fois :

• faire signifier le projet d'aliénation ou de partage aux autres indivisaires ;
• publier le projet dans un journal d'annonces légales au lieu de situation du bien ainsi que par voie d'affichage et sur un site internet.

Les autres indivisaires ont alors 3 mois à compter de la signification pour s’opposer au projet. Le notaire doit, le cas échéant, constater cette opposition par procès-verbal.

En cas d’opposition, il revient au juge d’autoriser ou non le projet.

Pour finir, l'aliénation ou le partage sont opposables à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut.

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