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Coronavirus (COVID-19) : le sort des loyers commerciaux durant le 1er confinement

Lors du premier confinement ordonné par le gouvernement en raison de la crise sanitaire liée au coronavirus (covid-19), de nombreux commerçants ont eu l’interdiction de recevoir du public… Ils ont donc dû, temporairement, fermer leur commerce. Une situation qui a poussé certains d’entre eux à ne pas payer le loyer de leur local commercial pendant cette période. En avaient-ils le droit ?

Confinement : les locataires commerciaux devaient payer leur loyer !

Un bailleur loue un local commercial à usage de supermarché à dominante non alimentaire à un professionnel.

Durant le 1er confinement ordonné par les autorités dans le cadre de l’épidémie de coronavirus, le professionnel se voit interdire le droit de recevoir du public. Prenant acte de cette interdiction, il informe son bailleur qu’il suspend le paiement du loyer commercial et de ses charges.

Décidé à obtenir le paiement des sommes qui lui sont dues, le bailleur fait procéder à une saisie sur le compte bancaire du professionnel.

A tort, selon ce dernier, qui décide de contester cette mesure devant le juge, sur la base de différents arguments.

Concernant la perte du local loué

D’abord, le professionnel estime que l’impossibilité, pour lui, de recevoir du public en raison des mesures administratives en place s’assimile à une perte du local commercial loué.

Or, toute perte du bien loué peut donner lieu à une résiliation du bail ou à une diminution du montant du loyer… ce qui rend sa demande légitime.

Mais son argument ne convainc pas le juge : la mesure d’interdiction de recevoir du public a été prise aux seules fins de garantir la santé publique.

Puisqu’elle n’a pas de lien direct avec la destination du local commercial loué, l’effet qu’elle a eu ne peut être assimilée à la perte de la chose louée.

Concernant l’obligation de délivrance du bailleur

Le professionnel soutient également que l’impossibilité, pour lui, d’exploiter le local conformément à sa destination, même si elle est imposée par les pouvoirs publics, constitue un manquement du bailleur à son obligation de délivrance du local.

Dès lors, il a le droit de se prévaloir de l’inexécution, par le bailleur, de cette obligation de délivrance pour refuser, à son tour, de payer le loyer dû.

« Non », rétorque là encore le juge : l’impossibilité d’exploiter le local commercial résulte du seul fait des autorités publiques, et ne peut être reprochée au bailleur, qui a bien mis le local loué à la disposition du professionnel.

Concernant la force majeure

Le professionnel soutient également que son impossibilité d’exploiter le local commercial résulte d’un fait de « force majeure », qui l’exonère du paiement du loyer normalement dû.

Pour mémoire, on parle de « force majeure » pour désigner un évènement qui empêche le débiteur (ici le commerçant) d’exécuter son obligation (à savoir le paiement du loyer) puisque :

il échappe au contrôle du débiteur de l’obligation ;
il ne pouvait pas être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat ;
ses effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées.

Mais le juge rejette également cet argument : le fait que le professionnel n’ait pas pu profiter de la contrepartie du paiement du loyer, à savoir l’exploitation du local, ne peut pas donner lieu à la résolution du contrat de bail ou à la suspension de son obligation de payer son loyer.

Concernant la bonne foi

Enfin, le professionnel avance que le bailleur, qui avait parfaitement connaissance de la situation exceptionnelle liée à la pandémie, a manqué à son obligation de bonne foi en demandant la saisie des loyers dus sur son compte bancaire.

Mais ce n’est pas l’avis du juge, qui souligne que le bailleur a vainement proposé de différer le règlement du loyer du mois d’avril 2020, ce qui prouve qu’il a tenu compte des circonstances exceptionnelles et manifesté ainsi sa bonne foi.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 30 juin 2022, n° 21-20190